흑석 써밋더힐 청약 — 59㎡도 20억, 중도금은 40%만? '사상 최고 분양가' 총정리 (2026)

"사상 최고 분양가"라는 타이틀에 솔깃했다가, 중도금 대출이 40%밖에 안 나온다는 말에 멈칫한 분들 많을 겁니다. 흑석 써밋 더힐은 당첨이 끝이 아니라 '현금이 되느냐'가 진짜 관문인 단지거든요. 넣어도 되는 곳인지, 공고문(2026.05.15.)을 한 줄씩 뜯어봤습니다.

2026년 5월, 서울 동작구 흑석동 흑석 써밋 더힐(흑석11재정비촉진구역 재개발, 시공 대우건설)이 일반분양 432세대 청약에 들어갑니다. 3.3㎡당 평균 8,538만원, 전용 84㎡ 최고 29억 7,820만원(평당 약 1.1억원)으로 파이낸셜뉴스가 "사상 최고 분양가 아파트"로 표현한 단지. 한강·9호선·강남 접근성을 갖춘 흑석뉴타운 핵심 입지지만, 표면적 안전마진은 작다는 평가도 나옵니다.

출처: 파이낸셜뉴스 — '역대 최고 분양가'…흑석11구역 '써밋더힐' 22일 견본주택 연다

한 줄 요약

🏢 단지 기본 정보

본 단지 정보는 입주자모집공고(2026.05.15. 동작구 도시정비과-7036호 승인) 기준입니다. 시공사 대우건설, 신탁사 한국토지신탁은 공고문 '사업주체 및 시공사' 항목에 명시돼 있습니다.

💰 평형별 분양가 — '사상 최고 분양가'의 실체

이번 청약의 가장 큰 화제는 분양가다. 조합이 책정한 일반분양가는 3.3㎡당 평균 8,538만원으로(파이낸셜뉴스 등 보도), 전용 84㎡ 최고가는 공고문 공급금액표 기준 29억 7,820만원(평당 약 1.1억원)에 달한다.

💡 읽는 법: 같은 타입이라도 동·층·향에 따라 금액이 다릅니다. 위 범위는 공고문 공급금액표의 최저~최고 구간이며, 보도 기준 타입 평균은 전용 59㎡ 약 20.5~21.9억, 84㎡ 약 28.3억 수준입니다. 정확한 동·호수별 분양가는 청약홈 공고문 원문에서 확인하세요.

• 주력은 전용 59㎡ — 432세대 중 386세대(약 89%)가 59㎡대입니다. "흑석 써밋 더힐 청약"은 사실상 59㎡ 청약이라고 봐도 무방합니다.
• 84㎡는 31세대뿐 — 평당 1.1억원대 초고가 구간이라 자금 여력이 큰 수요층 대상입니다.
• 분양가상한제가 적용되지 않는 민간 일반분양이라, 인근 신축 시세를 상당 부분 반영해 책정됐다는 분석이 많습니다.

📅 청약 일정 — 5월 말 집중

청약은 청약홈(applyhome.co.kr) PC·모바일로 접수합니다. 일정이 5월 26~29일에 몰려 있으니 인증서·청약통장 상태를 미리 점검해 두는 게 좋습니다.

⚠️ 청약 신청 취소는 청약신청일 당일 17:30까지만 가능합니다. 17:30 이후에는 어떤 경우에도 취소가 안 되니 신중히 신청하세요 (공고문 명시).

🎯 청약 자격 — 거주요건·청약통장·가점제

① 거주요건 (해당지역 vs 기타지역)

• 해당지역(우선): 서울특별시 2년 이상 계속 거주자 (2024.05.15. 이전부터 계속 거주)
• 기타지역: 입주자모집공고일 현재 서울 2년 미만 거주자 + 수도권(경기·인천) 거주자
• 경쟁이 있으면 서울 2년 이상 거주자에게 우선공급됩니다.

② 청약통장 (일반공급 1순위)

• 입주자저축 가입 24개월 경과 + 지역·면적별 예치금 이상
• 서울 기준 예치금: 전용 85㎡ 이하 300만원, 102㎡ 이하 600만원, 135㎡ 이하 1,000만원

③ 가점제 / 추첨제 비율 — 59·84㎡는 가점 70%

💡 주력인 59㎡·84㎡는 가점 70%입니다. 무주택기간·부양가족·통장기간을 합한 청약가점(최대 84점)이 높을수록 유리하고, 39·49㎡(60㎡ 이하)는 추첨 비중이 높아 가점이 낮아도 도전해볼 만합니다.

🎁 특별공급 — 221세대, 신혼·신생아 우선

일반분양 432세대 중 221세대가 특별공급입니다(모두 전용 85㎡ 이하, 무주택세대구성원 요건). 2024년 이후 저출생 대책으로 신혼부부 특공에 신생아 우선/일반공급 단계가 들어간 점이 특징입니다.

신혼부부·생애최초는 2025년 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준이 적용되며, 맞벌이는 완화됩니다. 단계·소득·자산 기준이 복잡하니 청약홈과 공고문 원문을 꼭 확인하세요.

💵 자금 계획 — '중도금 40%'가 핵심 함정

여기가 이 단지의 진짜 관문이다. 공고문상 분양대금은 계약금 10% + 중도금 60%(6회, 각 10%) + 잔금 30% 구조인데, 중도금 대출이 '공급대금의 40% 범위 내'에서만 이자후불제로 지원된다. 즉 중도금 60% 중 20%는 자납해야 한다.

자금 시나리오 (전용 59㎡, 분양가 21억 가정)

💡 중도금 분납 일정(공고문): 1차 2026.12.26 → 2차 2027.06.26 → 3차 2027.12.26 → 4차 2029.03.26 → 5차 2029.09.26 → 6차 2030.03.26. 입주 시점(2030.06)까지 시간이 있어, 그 사이 주택담보대출 한도·금리, 잔금 마련 전략을 미리 설계해 두는 게 중요합니다. 위 숫자는 21억 가정 예시이며 실제는 동·호수별 분양가로 다시 계산해야 합니다.

발코니 확장비도 별도

• 59㎡: 약 1,760만~1,890만원 / 84㎡: 약 2,220만~2,240만원 (공고문, VAT 포함)
• 시스템에어컨·마감재 특화 등 추가선택품목은 별도 계약입니다.

🏙️ 입지 분석 — 9호선 흑석역·한강·강남 생활권

출처: 이코노미스트 — 흑석뉴타운 11구역 '써밋 더힐'…대우건설, 26일 특별공급

🚇 교통

• 9호선 흑석역 도보 이용권 (보도 기준 도보 6분 안팎, 단지 위치에 따라 상이)
• 9호선 급행으로 여의도·강남(고속터미널·신논현) 이동이 비교적 수월
• 한강대교·동작대교로 용산 접근 양호

🎓 교육·생활

• 중앙대학교 사범대학 부속초등학교·부속중학교 등 인근
• 신세계백화점 강남점, 이마트 용산점 등 쇼핑 인프라
• 한강시민공원·노들섬 등 한강 생활권

🏗️ 흑석뉴타운 프리미엄

흑석재정비촉진구역(흑석뉴타운)은 총 1만 가구 규모로 정비가 진행 중이며, 9구역에 이어 11구역(써밋 더힐)이 핵심 단지로 꼽힙니다. 서울경제는 흑석 재개발 입주권 프리미엄이 16억~18억원에 달한다고 보도했습니다(서울경제).

📊 인근 시세 비교 — 안전마진은 얼마나?

분양가가 시세 대비 싼지(안전마진)는 청약 판단의 핵심입니다. 인근 신축 대장주 실거래·호가와 비교해 봅니다.

🔑 실거주 의무 없음 = 전세 레버리지

이 단지의 차별점은 거주의무기간 '없음'(공고문)입니다. 분양가상한제 적용 단지와 달리, 당첨·계약 후 직접 입주하지 않고 전세를 놓아 그 보증금으로 잔금(30%)을 충당하는 자금 운용이 제도상 가능합니다.

• 장점: 입주 시점(2030.06) 전세 시세에 따라 잔금 부담을 크게 줄일 수 있음
• 주의①: 전매제한 3년은 별개로 적용(소유권이전등기 시까지, 단 3년 초과 시 3년)
• 주의②: 동작구 토지거래허가구역 — 전 주택형이 토지거래허가 대상이라 소유권 행사(전매·매매 등)에 제한. 청약·계약 전 반드시 확인
• 주의③: 중도금 자납분(20%)과 계약금(10%)은 입주 전에 현금으로 마련해야 함

✅ 청약 자가진단 체크리스트

• [ ] 서울 2년 이상 계속 거주(해당지역) 또는 수도권 거주(기타지역) 충족?
• [ ] 청약통장 24개월 경과 + 예치금(서울 85㎡ 이하 300만원) 충족?
• [ ] 주력 59·84㎡는 가점 70% — 내 청약가점은 몇 점인가?
• [ ] 특별공급 대상(신혼·생애최초·다자녀·노부모·기관추천)이라면 소득·자산 기준 통과?
• [ ] 계약금 10% + 중도금 자납 20% 현금 마련 가능? (중도금 대출 40%만 가정)
• [ ] 재당첨 제한 10년·전매제한 3년 받아들일 수 있는가?
• [ ] 토지거래허가구역 제한사항 확인했는가?
• [ ] 청약홈 인증서·청약통장 상태 사전 점검?

⚠️ 청약 전 꼭 따져볼 5가지

1. 현금 부담 (중도금 40%)

중도금 대출이 40%만 나와 자기자금이 분양가의 약 60% 필요. 자금 계획 없이 당첨되면 계약 포기 → 재당첨 제한만 남습니다.

2. 표면 안전마진이 작다

분양가가 인근 신축 실거래·호가와 비슷한 수준. "줍줍처럼 즉시 큰 차익"을 기대하긴 어렵다는 평가가 많습니다.

3. 토지거래허가구역

동작구 흑석동 전 주택형이 토지거래허가 대상. 소유권 행사·전매·매매에 제한이 있어 사전 확인이 필수입니다.

4. 구릉지 지형

같은 단지여도 동·출입구 위치에 따라 역 동선·언덕 체감 차이. 견본주택 배치도 확인 권장.

5. 입주까지 4년

입주 2030년 6월 예정. 그 사이 금리·시세·정책이 변동될 수 있으니 장기 자금 흐름으로 판단해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 실거주 의무가 정말 없나요?
A. 공고문상 '거주의무기간: 없음'입니다. 분양가상한제 미적용 민영주택이라 전세 활용 잔금이 가능합니다. 단, 전매제한 3년·재당첨 제한 10년·토지거래허가는 별개로 적용됩니다.

Q. 당첨되면 현금이 얼마나 필요한가요?
A. 계약금 10% + 중도금 자납 20% + 잔금 30% = 약 60%. 84㎡(약 28억)는 순수 현금 부담이 큽니다. 대출 한도는 개인 신용·DSR에 따라 다릅니다.

Q. 주력 평형과 분양가는?
A. 432세대 중 386세대가 전용 59㎡(약 19.7~22.5억). 84㎡는 31세대로 약 27.2~29.8억입니다(동·층별 상이).

Q. 청약은 어디서 하나요?
A. 청약홈(applyhome.co.kr) PC·모바일. 특별공급 05.26, 1순위 해당지역 05.27·기타지역 05.28, 2순위 05.29입니다.

📞 문의처 & 신청처

• 분양문의 / 견본주택: ☎ 1844-1515 (써밋갤러리, 서울 강남구 영동대로 337, 10:00~17:00)
• 공식 홈페이지: summitthehill.com
• 청약 신청: 청약홈 applyhome.co.kr
• 실거래가 검증: 국토부 실거래가 rt.molit.go.kr · 호갱노노
• 동작구청(토지거래허가 문의): ☎ 02-820-1114

본 글은 입주자모집공고(2026.05.15.)·청약홈·파이낸셜뉴스·이코노미스트·서울경제·이투데이·호갱노노를 종합 정리한 정보 제공용 콘텐츠입니다. 분양가·일정·자격은 변경될 수 있으니 청약 직전 청약홈 공고문 최종본에서 다시 확인하세요. 자금 부담이 큰 단지인 만큼 본인의 현금·대출 여력을 먼저 점검하는 것이 핵심입니다. 🏙️

면책 조항

본 글은 청약홈, LH, SH 등 공식 자료를 정리한 정보 제공용 콘텐츠입니다. 자격·일정·분양가는 발행 시점 기준이며, 청약 신청은 본인 판단·본인 책임 하에 진행해야 합니다. 신청 전 반드시 청약홈 또는 해당 시행사 공식 공고문에서 최종 내용을 확인하세요.

참고 자료

• 청약홈 — 청약 일정·자격 안내 (한국부동산원) (확인 2026-05-28) — 한국부동산원
• 흑석 써밋 더힐 공식 분양 홈페이지 (확인 2026-05-28) — 흑석11재정비촉진구역재개발정비사업조합 / 대우건설
• '역대 최고 분양가'…흑석11구역 '써밋더힐' 22일 견본주택 연다 (확인 2026-05-28) — 파이낸셜뉴스
• 흑석뉴타운 11구역 '써밋 더힐'…대우건설, 26일 특별공급 청약 진행 (확인 2026-05-28) — 이코노미스트
• 흑석 9구역 이어 11구역 올 첫삽…입주권 프리미엄 16억~18억 (확인 2026-05-28) — 서울경제
• 동작구, 아크로리버하임 26억·흑석자이 25억 [올해 최고가 아파트] (확인 2026-05-28) — 이투데이
• '흑석동 써밋더힐' 분양정보 (시세·실거래 비교) (확인 2026-05-28) — 호갱노노
• 먼저보기 — 흑석 써밋 더힐 청약 분석 (확인 2026-05-28) — 홈두부 (인터넷신문 등록)